Разновидности обременения

Если вы собираетесь купить недвижимость, стоит разобраться в таком вопросе как квартира с обременением. Что это такое?

Собственник может владеть, пользоваться, распоряжаться своей недвижимостью. Присутствие оговорок при этом называется обременением. Примеры: вы не можете продать дом без разрешения определенного лица, право пользования земельным участком имеет еще какое-то лицо, кроме вас.

Различают несколько видов обременения.

1. Сервитут — ограничение на использование собственной земли.

Яркий пример: к даче вашего соседа только один путь — через ваш участок. Сосед вправе добиться разрешения пропускать его. Земля остается в вашей собственности со всеми вытекающими отсюда правами и обязанностью платить налоги. Но не пропускать соседа вы не можете. Наиболее распространены ситуации, когда сервитут накладывается на участок властями для удовлетворения федеральных и муниципальных нужд.

В Думе рассматривается законопроект, согласно которому земля будет отчуждаться. Естественно собственникам предоставят компенсацию. Однако часто последние остаются недовольными этой компенсацией: не нравится объект в другом районе, нет времени на поиски нового жилья, денег все же не хватает на покупку равноценного объекта.

Чтобы максимально снизить риск отчуждения или наложения сервитута, перед приобретением земельного участка следует заранее изучить местность, узнать, не предвидится ли здесь масштабных строек.

2. Рента также является видом обременения.

На практике пожилые или больные собственники продают свои квартиры в несколько раз дешевле рыночной стоимости с получением права проживания в ней до конца жизни и ежемесячных выплат на содержание. Когда человек умирает, недвижимость становится собственностью нового хозяина.

С 2013 г. наряду с договором ренты нужно заключать договор залога квартиры физическому лицу, вследствие чего собственник получает закладную на объект, это фиксируется в Росреестре. Т.е. при приобретении квартиры с такими условиями новый собственник в курсе обременения. Но при покупке жилья, находящегося в ренте до 2013 г., стоит опасаться мошенничества.

 Человек купил жилье и узнает, что в нем кто-то проживает, ему еще и деньги нужно выплачивать. Причем варианты использования жилья безвозмездно бывают разные, к примеру: муж отказывается от приватизации в пользу жены и получает право проживания в квартире пожизненно; малолетний ребенок, не участвовавший в приватизации, теперь претендует на долю.

3. Ипотека.

С таким видом обременения в последние годы можно столкнуться все чаще. Квартира находится в залоге у банка, однако это не мешает владению и пользованию ею, однако возможность распоряжаться ограничена. Невозможно провести регистрацию сделку купли-продажи объекта недвижимости, не имея на то разрешения залогодержателя, в качестве которого выступает банк, иная кредитная организация или человек.

Купля-продажа квартиры с ипотечным обременением.

Вроде бы граждане стали более грамотными, и уже в курсе, что есть возможность спокойно продать ипотечное жилье. Однако сложно назвать этот процесс простым. У различных финансовых институтов процедура проходит по-своему, несмотря на общий механизм, в каждом случае сделка может проходить со своими нюансами, а отдельные клерки предпочитают перестраховываться.

При оформлении ипотеки мы радуемся решению банка одобрить кредит, и считаем себя добросовестным и надежным заемщиком в глазах организации, раз она так быстро решила заключить с нам договор и дать согласие в отношении выбранной квартиры. При этом нам в голову даже не приходит, что действия банка могут стать более жесткими, если вдруг придет нужда продать квартиру с обременением.

Прогнозы

Вне зависимости от экономической ситуации в стране доля обремененных квартир — ипотекой — не уменьшается и составляет около 30% вторичного рынка. Если рынок ипотечного кредитования находится в стадии роста, появляется больше залоговых квартир. Граждане с удовольствием спешат оформить ипотеку, в том числе благодаря более выгодным условиям, которые предлагают банки.

В период падения рынка заявок становится, соответственно, меньше. Так, в 2015 г. люди не брали ипотеку под возросшие до 20% ставки. Однако доля ипотечного рынка в 20% сохранялась за счет кредитов, которые были оформлены ранее.

На фоне экономической нестабильности у населения были проблемы с работой, жильем, денег в наличном обороте у простых граждан становилось все меньше. Жилищный вопрос всегда актуален, поэтому, несмотря на такую ситуацию, люди вновь стали прибегать к ипотечному кредитованию. Таким образом, уровень объектов недвижимости с обременением на рынке сохранился.

Эксперты даже не сомневаются, что количество сделок купли-продажи с участием обремененных квартир по ипотеке в будущем возрастет. В связи с этим остается надеяться, что правительство примет законопроекты, которые будут регулировать продажу жилья в ипотеке, а это, в свою очередь, значительно снизит риски, как банка, так и продавца с покупателем.

Что мы имеем на сегодня? Собственник, желающий продать такую недвижимость быстрее, должен предложить привлекательную скидку. Покупатель же может хорошо поторговаться до приемлемого для него уровня цен. Хорошая скидка является, пожалуй, единственным шансом привлечь покупателя, в противном случае сложно найти клиента. Не всякий захочет связываться с квартирой, находящейся в каком-либо обременении, решив, что совершение сделки — это длительный и нудный процесс, связанный с большим количеством бюрократических препонов. Вот здесь, кстати, очень нужна своевременная поддержка опытного риелтора.

Покупателям еще раз хочется напомнить, чтобы они активно торговались, поскольку собственник такой квартиры знает, как трудно продать недвижимость в ипотеке. К тому же, текущие жизненные обстоятельства у них таковы, что им срочно требуются деньги, иначе вряд ли они пошли бы на такой шаг.