Рынок жилья в 20 крупнейших городах РФ. Итоги 1 квартала 2017 года

По итогам 1 квартала 2017 года средняя стоимость квадратного метра в 20 крупнейших региональных рынках России (*анализировались данные по стоимости квадратного метра на вторичном рынке по 19 крупнейшим агломерациям РФ и отдельно по Московской области) показала положительную динамику как к прошлому кварталу, так и в годовом выражении. По данным аналитического центра ЦИАН, средневзвешенный уровень цен в 20 региональных рынках составил 102,2 тыс. руб за кв. м в этом квартале по сравнению с 101,9 тыс. руб по итогам прошлого квартала  и 101 тыс. руб. 12 месяцев назад.

Стоимость квадратного метра выросла в 14-ти исследованных рынках, снизилась на 5-ти рынках, на рынке Москвы цены продемонстрировали нулевую динамику. Такой характер динамики развития рынка жилья, хотя и соответствует основному макроэкономическому тренду, но обусловлен, в основном внутриотраслевыми причинами.

Максимальный прирост цены в 1-м квартале отмечен в Ростове-на-Дону, Уфе, Красноярске (более 5 процентных пунктов). По приросту в годовом выражении лидируют Уфа и Новосибирск (более 5 процентных пунктов).

Продолжается снижение средних цен квадратного метра в Омске, Нижнем Новгороде и Воронеже (на 3-5 процентных пунктов в квартальном выражении и на 5-6 процентных пунктов в годовом). Разрывы в ценах на рынке жилья в крупнейших агломерациях России продолжают увеличиваться. Квадратный метр в Екатеринбурге стоит почти 70 тыс. руб., а в Саратове – чуть больше 40 тыс. руб. (в начале 2010-х годов разрыв был почти в 2 раза меньше). Города продолжают выстраиваться в рейтинге цен на жилье в соответствии с современными трендами развития экономического потенциала их регионов, миграционной привлекательности их центров, качества городской среды в них.

По динамике цен наиболее уверенно выглядят привлекательные для внешних миграций центры макрорегионов страны (Екатеринбург, Новосибирск, Красноярск). Практически вышли на докризисные уровни цен Краснодар и Тюмень (но динамика цен в этих городах имеет еще и ярко выраженную внутригодовую сезонность).
Острая фаза кризиса закончилась, экономический рост вернулся в зону положительных значений, отмечается укрепление национальной валюты и снижение инфляции до минимальных значений за всю современную историю России.

Но в отличие от восстановления после кризиса 2008-2009 гг., цены на жилье не спешат возвращаться к росту. Отчасти это связано с меньшей глубиной падения. 9 лет назад цены за острую фазу кризиса снизились на 30-35%, тогда как сейчас снижение составило около 10 процентных пунктов.

Против возобновления роста цен сейчас играет целый комплекс факторов.

Макроэкономические факторы:

Темпы экономического роста в ближайшие годы останутся низкими (даже при сохранении текущих уровней нефтяных цен и даже при их умеренном росте). Кризис 2015-2016 гг. не сопровождался ростом безработицы или снижением загрузки мощностей в промышленности, поэтому выход из него не будет сопровождаться заметным восстановительным экономическим ростом.

Реальные доходы населения продолжают снижаться. Восстановление реальных доходов до уровней 2013 года в прогнозных моделях органов исполнительной власти, аналитических центров банков и рейтинговых агентств ожидается только в 2019-2020 гг. При этом, возможно усиление разрывов между доходами в государственном и частных секторах экономики, что особенно важно для региональных центров, где рост потребления в первой половине 2010-х был связан именно с ростом доходов в госсекторе.

Отраслевые факторы:

Конкуренция со стороны новостроек. В начале 2010-х рынок новостроек оказывал лишь умеренное влияние на ценовые уровни на рынке в целом. Объем предложения и число сделок на нем было меньше, чем на вторичном рынке. В настоящее время в столичных регионах на первичном рынке экспонируется в 2-2,5 раза больше квартир, чем на вторичке (к примеру, в Московском регионе сейчас в предложении находится около 140 тыс. лотов в новостройках и около 55 тыс. уникальных предложений на вторичке; в Санкт-Петербурге и прилегающей части Ленинградской области соотношение 64 тыс. и 37 тыс. предложений соответственно). В борьбе за клиента застройщики последовательно снижают метражи квартир, предлагают более привлекательные ипотечные условия, активнее ведут свои рекламные кампании. Конкуренция за покупателя вынуждает застройщиков снижать цену сделки, в локациях, где реализуются крупные проекты, формируется переизбыток предложения и от первичных, и от вторичных квартир.

Снижение инвестиционного потенциала жилья. В предыдущее десятилетие до 30% сделок совершалось с инвестиционными целями. Наиболее удачливым и предусмотрительным игрокам на нем удавалось выйти на уровни доходности, кратно превосходившие ставки по банковским депозитам. В последние 3-4 года инвестиционный потенциал рынка снизился. На вторичном рынке цены стагнируют; на рынке новостроек не всегда удается заработать даже при переходе проекта на более высокие стадии готовности (так как многим девелоперам темпы продаж стали едва ли не более важны, чем выручка с единицы площади), растет стоимость владения жилья (из-за перехода начисления налогов исходя из кадастровой стоимости жилья не только приблизившейся к рыночной, но и в ряде случаев превосходящих ее; за счет усложнения нелегальной сдачи квартир).

В прошлом году рост цен не удалось разогнать даже словесными интервенциями руководителей строительного комплекса федерального и столичного уровня. Похожая ситуация разворачивается и сейчас на информационном фоне о «сносе пятиэятажек» в столице. О грядущем повышении цен как в подпадающих под эту программу домах, так и в самих районах, которые подвергнутся комплексной реконструкции, говорят многие участники рынка, но статистического выражения этой тенденции нет.

Демографическая волна. В активный возраст приобретения квартир в ближайшие годы начинает выходить наиболее малочисленное поколение, родившихся в 1990-е годы. Это «бьет» по наиболее устойчивому драйверу спроса на рынке жилья — низким показателям обеспеченности недвижимостью по сравнению с развитыми странами.

В 2017 году мы ожидаем сохранения тренда на стагнацию цен на рынке жилья. Динамика рынка, настроения его участников будут определяться не только изменением стоимости квартир в экспозиции, но и его иными параметрами — сроками экспозиции и размером скидок в процессе «торга» от цены объявления до сделки. В Московском регионе в последние 6 месяцев оба указанных показателя снижаются. Средний срок экспозиции в эконом- и комфорт-классе сократился с 6,5 до 4-4,5 месяцев, а величина дисконта снизилась с 7-8 до 5 процентных пунктов. С другой стороны, к реальному росту цен это пока не привело. Ценовой индекс в Московском регионе по итогам 1 квартала 2017 остался без изменений.

По матерьялам http://kaliningrad.realty.dmir.ru